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Rauchwarnmelder in NRW - Ausstattung und Wartung in Eigentümergemeinschaften

AEDIS Hausverwaltung. Ihr Hausverwalter in Dorsten
Herausgegeben von in Recht ·
Tags: BrandschutzRauchwarnmelderBGH
Zum Ende des Jahres 2016 müssen auch die Eigentümer von  Bestandsimmobilien Ihre Wohnungen mit Rauchmeldern ausgestattet haben.  Ganz unabhängig davon, ob sie die Wohnung selbst nutzen oder vermietet  haben. Die einschlägige Verordnung des Landes Nordrhein-Westfalen nimmt  zur Ausstattung einzig die Eigentümer in die Pflicht.

Gemeinschaftliche Ausstattung durch die Gemeinschaft
Eigentümergemeinschaften dürfen und sollten sogar die Ausstattung der  Wohnungen an sich ziehen und rechtzeitig entsprechende Beschlüsse  fassen. Dies wird dem einen oder anderen Eigentümer nicht gefallen, ist  aber vom BGH als rechtmäßige Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung  beurteilt worden. Selbst wenn in einzelnen Wohnungen bereits  Rauchwarnmelder installiert sind, so kann die Gemeinschaft mit einfacher  Mehrheit eine einheitliche Ausstattung beschließen. Selbst installierte  Melder müssen dann eben wieder entfernt werden.
Die dieser Beschlussmöglichkeit zugrunde liegenden   BGH-Rechtsprechung vom 08.02.2013, V ZR 238/11 lautet zusammengefasst:  Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in  Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine  entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. (Dies ist in NRW der  Fall.) Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der  Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen dann nicht im  Sondereigentum.
Von Dienstleistern werden nun natürlich längstens Ausstattungspakete  angeboten, die auf Wunsch gleich mit einem Wartungsvertrag verknüpft  werden können, um in Falle von Alarmen und Fehlalarmen sachgerecht  reagieren zu können und auch sicherzustellen, dass die installierten  Rauchmelder betriebsbereit sind und bleiben.
Viele Verwalterkollegen und Gemeinschaften beschließen nun ggf. mit  einfacher Mehrheit, die Wohnungen einheitlich im Auftrag der  Eigentümergemeinschaft auszustatten. In NRW trifft dies auf alle  Schlafräume und Flure, die zum Ausgang führen, zu. Wir empfehlen immer  auch, den Wohnraum auszustatten, da nie ausgeschlossen werden kann, dass  er auch zu Schlafzwecken (und sei es nur im Besuchsfall) gebraucht  wird. Diese gemeinschaftliche Ausstattung ist von der  BGH-Rechtsprechnung gedeckt.

Und die Wartung?
Das Amtsgericht Bottrop hat in einem Urteil vom 18.09.2015 (20 C  25/15) nun zur Frage der Wartung in einer Eigentümergemeinschaft  geurteilt. Dort hatte eine Gemeinschaft nicht nur die Ausstattung  beschlossen, sondern auch einen Wartungsvertrag abgeschlossen, dessen  Kosten anteilig auf die Sondereigemtümer umgelegt werden sollten. Zu  Unrecht, wie das Gericht meint:
Nach § 49a Abs. 7 Satz 4 BauO-NW sei der Bewohner der jeweiligen  Wohnung für die Wartung der dort eingebauten Rauchmelder zuständig und  nicht der Eigentümer. Demzufolge sei ein Beschluss, wonach die  Eigentümergemeinschaft die Wartungsarbeiten an den Rauchmeldern an sich  zieht, nichtig.
Unserer Ansicht nach irrt das Amtsgericht! Wenn die Eigentümergemeinschaft Rauchwarnmelder gemeinschaftlich installieren lässt, so stehen diese Geräte im Gemeinschaftseigentum. Eine Gemeinschaft ist aber für Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Sie wird daher auch einen Wartungsvertrag abschließen können, dies auch aus der grundsätzlichen Erwägung heraus, dass das einer solchen Beschlussfassung zugrunde liegende Bundesrecht Vorrang vor einer Landesverordnung hat.

Fazit
In Bauordnungen anderer Länder sind andere Zuständigkeiten geregelt.  Dort wird die BGH-Rechtsprechnung schon deshalb anders zu bewerten sein. Für NRW  sollte es jedenfalls Eigentümern wie Verwaltern bedeutsam sein, sowohl  in Fragen der Ausstattung also auch in Fragen der sich anschließenden  Wartung rechtskräftige Beschlüsse zu fassen. Dass eine gemeinsame  Ausstattung und auch Wartung sinnvoll erscheint, darüber kann man offen  und sachgerecht streiten.
Eigentümergemeinschaften in NRW sind jedenfalls gut beraten, die Installation von Rauchwarnmeldern gemeinschaftlich vornehmen zu lassen und auch die Betriebssicherheit nicht Dritten zu überlassen.

Literaturtipp:
Sehr gut informiert der Leitfaden Rauchwarnmelder des vdw Rheinland-Westfalen.


© AEDIS GmbH 2019
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