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Der Sommer kommt? Der Winter aber auch: Winterdienst in Eigentümergemeinschaften

AEDIS Hausverwaltung. Ihr Hausverwalter in Dorsten
Herausgegeben von in Recht ·
Tags: VerkehrssicherungBGHWinterdienst
Räum- und Streupflicht im Winterdienst:

Der BGH beendet die Verpflichtung von Wohnungseigentümern durch Beschluss
Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und  Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch  Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden  (BGH, Urteil v. 09.03.2012, V ZR 161/11).
Der BGH hatte sich im vorliegenden Fall unter anderem mit der Klage  eines Eigentümers in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu befassen.  Dieser hatte darin einen Beschluss angefochten, in dem er zur  wechselseitigen Übernahme des Winterdienstes verpflichtet wurde.

Beschluss über wechselseitigen Winterdienst
Die Wohnungseigentümer hatten als Bestandteil der Hausordnung  beschlossen, dass der Winterdienst wechselseitig von den einzelnen  Wohnungseigentümern zu erfüllen sei. In einer Eigentümerversammlung  lehnten die Wohnungseigentümer u. a. den Antrag eines  Wohnungseigentümers ab, mit dem er die Vergabe des Winterdienstes  hinsichtlich der straßenseitigen Gehwege und Stellplätze an eine  Fachfirma begehrte. Hiergegen hat sich der Wohnungseigentümer mit einer  Anfechtungsklage gewandt und zugleich beantragt, die übrigen  Wohnungseigentümer zu verurteilen, der Maßnahme zuzustimmen.
Fehlende Beschlusskompetenz
Die Klage des Eigentümers hatte Erfolg. Die Mehrheitsmacht umfasst  nicht die Befugnis, dem einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der  gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.  Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht  nur anfechtbar, sondern nichtig. Die Wohnungseigentümer können  jedenfalls zu einer turnusmäßigen Übernahme der Räum- und Streupflicht  nicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden. Bei der Räum- und  Streupflicht handelt es sich auch nicht um einen herkömmlichen  Regelungsgegenstand einer Hausordnung. Soll deren Erfüllung auf  öffentlichen Gehwegen sichergestellt werden, dient dies nicht dem Zweck  einer Hausordnung. Die Pflicht ist insoweit nicht auf das  Gemeinschaftseigentum bezogen, sie ist nur aufgrund von  öffentlich-rechtlichen Vorschriften von der  Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen. Auch die Räum- und  Streupflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums geht über eine  Regelung des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer hinaus, weil sie auch  die Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten betrifft. Die  Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten hat nicht der einzelne  Eigentümer, sondern der Verband sicherzustellen.

Ende der Schneekarte?
Die gängige Praxis in vielen Gemeinschaften, die Pflichten des  Winterdienstes wechselseitig zu tragen (z.B. durch Übergabe einer  Schneekarte), ist jedenfalls nach dieser Rechtsprechung, die für alles  Gemeinschaften nach dem WEG bindend ist, nur noch auf dem Wege eine  Vereinbarung möglich. Im Gegensatz zu einer mehrheitlichen  Beschlussfassung, die – wenn sie nicht schon von vorneherein nichtig ist  – bestandskräftig werden kann und auch zukünftige Eigentümer bindet,  gilt eine Vereinbarung immer nur zwischen den Personen, die diese  Vereinbarung treffen. Scheidet ein Eigentümer aus, tritt ein neuer  hinzu, gilt die Vereinbarung nur dann weiter, wenn der neue Eigentümer  der Vereinbarung beitritt. Anders als bei einem Mehrheitsbeschluss, bei  dem sich z.B. Ehepartner gegenseitig bevollmächtigen, ist bei der  Vereinbarung die Zustimmung aller Eigentümer, die im Grundbuch  eingetragen sind, nötig.
Waren bis zur Klärung durch den BGH Beschlussfassungen zum  Winterdienst grundsätzlich mit einfacher Mehrheit z.B. im Rahmen des  Beschlusses über die Hausordnung möglich, so erhöhen sich die  Anforderungen für eine Regelung zum Winterdienst jedenfalls dann, wenn  die wechselseitige Übernahme der Pflichten durch die Eigentümer  gewünscht ist. Man kann auch sagen: Die Pflichten können nicht mehr  durch Beschluss an die Eigentümer übergeben werden. Die Eigentümer müssen diese durch Vereinbarung übernehmen.

Und die Konsequenz?
Kommt eine Vereinbarung nicht zustande, bleibt den Gemeinschaften nur  noch die Vergabe des Winterdienstes an einen externen Dienstleister.  Nur dies – so der BGH – entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann  mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Achtung Haftung!
Es ist davon auszugehen, dass die Haftpflichtversicherungen zukünftig  im Schadensfall genau prüfen werden, ob die Regelungen zum Winterdienst  den Anforderungen des BGH-Urteils vom 09.03.2012 entsprechen.  Gemeinschaften tun gut daran, hier schnell Klarheit zu schaffen. Ohne  Vereinbarung kommen sie zukünftig an der Bestellung eines kostspieligen  externen Dienstleisters nicht vorbei.


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